Ile kosztuje wynajem biura w 2024 roku?

Odpowiedź na to pytanie nie powinna być dla nikogo zdziwienie. To zależy. Wiele czynników wpływa na to ile kosztuje wynajęcie biura i z jakimi dodatkowymi wydatkami powinni liczyć się najemcy. Podsumujmy te najważniejsze i jak zmieniły się w perspektywie ostatnich miesięcy.

Ile wynosi czynsz za powierzchnię biurową?

Stawki czynszu różnią się w zależności od miasta, dzielnicy oraz standardu budynku. Im większe miasto, centralna dzielnica lub mnogość połączeń komunikacyjnych oraz nowoczesność i prestiż budynku, tym wysokość czynszu jest wyższa. Pojawia się tu istotne pytanie o rolę biura. Czy ma pełnić funkcję reprezentacyjną, a może jedynie rolę wykonywania pracy i spotkań pracowników? Wybierając lokalizację i standard budynku warto wcześniej poznać potrzeby firmy i pracowników.

Przeczytaj także – Kluczowe korzyści, dla których warto wynająć biuro w centrum

Warto na początku rozróżnić pojęcia czynszu bazowego i czynszu efektywnego.

Co to jest czynsz bazowy?

Czynsz bazowy to podstawowa stawka netto za wynajmowaną powierzchnię biurową, która uiszczana jest miesięcznie. To jej wysokość znajduje się na umowie.

Co to jest czynsz efektywny?

Z kolei, czynsz efektywny to czynsz bazowy pomniejszony o bonusy udzielone najemy przez właściciela, czyli wynajmującego, np. budżet na fit-out (wykończenie powierzchni), okres bezczynszowy, itp.

Czynszem wywoławczym, który oferowany jest najemcy na początku jest czynsz bazowy. Tu zaczyna się proces negocjacji, który wpłynie na finalne koszty ponoszone w związku z najmem biura.

Przeglądając uśrednione stawki czynszów wywoławczych według największych miast, na koniec 2023 roku kształtowały się one następująco:

Warszawa – czynsze w najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu (Śródmieście –  teren od Jana Pawła II do Krakowskiego Przedmieścia) szacowały się w przedziale od 18,00 do 27,00 EUR/m kw./miesiąc, natomiast w innych centralnych lokalizacjach od 15,00 do 23,00 EUR/m kw./miesiąc. Poza centrum, czynsze wywoławcze w najlepszych budynkach oscylowały między 10,00 a 16,00 EUR/m kw./miesiąc, co stanowiło atrakcyjną alternatywę dla firm, poszukujących bardziej dostępnych rozwiązań biurowych. Sprawdź dostępne biura w Warszawie.

Kraków – wywoławcze stawki czynszu za wynajem powierzchni biurowych wahały się od 12 do 16 EUR/m kw./miesiąc, przy czym w najbardziej prestiżowych budynkach zlokalizowanych w centrum miasta stawki wywoławcze mogą sięgać 18 EUR/m kw./miesiąc. Sprawdź dostępne biura w Krakowie.

Trójmiasto – czynsze najczęściej były w przedziale między 10,00 a 15,00 EUR/m kw./miesiąc, przy czym w nowych budynkach w prestiżowych lokalizacjach mogą osiągać wyższe poziomy. Sprawdź dostępne biura w Gdańsku i Gdyni.

Łódź – czynsze wywoławcze wahały się od 9,00 do 15,00 EUR/m kw./miesiąc. Sprawdź dostępne biura w Łodzi.

Poznań – przedział zaczynał się od 10,00 do 15,50 EUR/m kw./miesiąc. Warto zaznaczyć, że powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach najlepszych budynków w centrum miasta może znacznie przekraczać ten zakres. Sprawdź dostępne biura w Poznaniu.

Wrocław – czynsze wywoławcze na koniec IV kwartału pozostały stabilne względem III kw. 2023 roku i wahały się od 10,00 do 16,00 EUR/m kw./miesiąc. Sprawdź dostępne biura we Wrocławiu.

Katowice – czynsze wyniosły od 8,00 do 14,50 EUR/m kw./miesiąc. Sprawdź dostępne biura w Katowicach.

Utrzymujące się w ostatnich latach wysokie koszty budowy, a także wciąż wysokie koszty obsługi kredytów budowlanych hamują możliwości negocjacyjne inwestorów, dlatego w nowych budynkach możliwy jest wzrost stawek czynszów. Warto w tym przypadku skorzystać z doświadczenia doradców, którzy znają możliwości negocjacyjne poszczególnych wynajmujących oraz benefity oferowane przez innych właścicieli i są w stanie uzyskać lepszą ofertę.

Raz w roku odbywa się również indeksacja (waloryzacja) czynszu, który ponosi najemca. To również należy oszacować w kontekście kilkuletnich umów najmu.

Opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych

Rozważając nową lokalizację biura warto również przeanalizować wysokość opłat eksploatacyjnych. Zakładając, że wysokość czynszu może być zbliżona w budynkach o podobnym standardzie, to poziom opłat eksploatacyjnych może okazać się kluczowy przy podejmowaniu finalnej decyzji.

Opłata eksploatacyjna (serwisowane lub tzw. service chargé) to ta część kosztów eksploatacyjnych, która jest rozliczana bezpośrednio na najemcę w formie wpłaty comiesięcznej zaliczki przeliczonej na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej.

Przeczytaj także – Czym są koszty eksploatacyjne i co wchodzi w ich skład?

Jak kształtuje się wysokość opłat eksploatacyjnych?

W 2023 roku byliśmy świadkami rekordowego wzrostu opłat eksploatacyjnych. Przyczynami tego skoku były wysokie ceny energii elektrycznej, wody i jej podgrzania oraz wzrosty cen towarów spowodowane inflacją. Dodatkowo, wzrost płacy minimalnej wpłynął na takie usługi jak ochrona, sprzątanie, recepcja oraz obsługa techniczna.

Kwestie najmu w 2024 roku będą silnie uzależniony od polityki energetycznej rządu, ale na chwilę obecną dynamika wzrostu jest niższa w porównaniu do roku ubiegłego.

Na koniec 2023 roku wysokość opłat eksploatacyjnych w zależności od miasta kształtowała się średnio od 14 do 38 PLN/m kw./miesiąc. Nikogo nie powinno dziwić, że najdroższym miastem okazała się Warszawa, gdzie opłaty eksploatacyjne oscylowały w granicach 18-38 PLN/m kw./miesiąc. W Krakowie opłaty stanowiły przedział między 16 a 29 PLN/m kw./miesiąc, a w Łodzi były o złotówkę niższe.

Przeczytaj także – Nieruchomości ekologiczne i zrównoważone przyciągają najwięcej najemców

Korzyści współpracy z firmą doradczą

Stała współpraca z wynajmującymi pozwalają weryfikować na bieżąco dostępne powierzchnie, co przekłada się na szybkie przygotowanie zestawienia biurowców wraz z ofertą. Dodatkowo, regularne badania rynku dostarczają dynamicznie zmieniające się w ostatnim czasie wysokości opłat eksploatacyjnych. Eksperci ds. rynku nieruchomości, którzy na co dzień doradzają firmom w procesie relokacji do nowego biura lub renegocjacji kończących się umów, współpracują z zespołami wsparcia. Dlatego warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia lokalnych doradców. Jak to zrobić? Zapraszamy do kontaktu.  

Zuzanna Mańk
Negocjator w dziale reprezentacji najemcy
E-mail: zuzanna.mank@pl.knightfrank.com
Tel. +48 500 358 245