local_offer Okiem eksperta,Poradnik schedule Ten artykuł przeczytasz w 3 minuty

Koszty eksploatacyjne a opłata eksploatacyjna

Koszty eksploatacyjne stanowią ogół wydatków ponoszonych przez właściciela na utrzymanie nieruchomości. Pokrywane są one przez najemcę, a następnie rozliczane zgodnie z zapisami umów najmu, które w zdecydowanej większości oparte są o zasadę wpłaty comiesięcznych zaliczek i dokonywania rozliczenia rocznego. Opłata eksploatacyjna to ta część kosztów eksploatacyjnych, która jest rozliczana bezpośrednio na najemcę w formie wpłaty comiesięcznej zaliczki przeliczonej na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej. Umowy najmu zawierają listę kosztów eksploatacyjnych pokrywanych w ramach opłat eksploatacyjnych. Lista ta zazwyczaj nie jest zamknięta i obejmuje wszystkie koszty bieżącego utrzymania nieruchomości. Wyłączane są z niej koszty mediów zarówno tych ponoszonych bezpośrednio przez najemcę na skutek korzystania z powierzchni najmu, jak i – coraz częściej – większości mediów zużywanych na bieżące funkcjonowanie nieruchomości. Wysokość kosztów eksploatacyjnych oraz wysokość opłaty eksploatacyjnej w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni wynajmowalnej zależy od wielu czynników. Są to między innymi: lokalizacja, wielkość budynku, stopień zaawansowania technicznego, położenie geograficzne, forma własności gruntu, stopień jego zużycia i wiele innych. Dla zobrazowania różnic wynikających z lokalizacji budynku, wyodrębniono dane dotyczące poziomu opłat eksploatacyjnych dla lokalizacji w COB w Warszawie, w pozostałej części Warszawy oraz w miastach regionalnych.

Poszczególne składowe kosztów eksploatacyjnych

Kategorie, które wchodza w skład kosztów eksploatacyjnych wyodrębnione zostały poniżej. Większość z nich wchodzi w skład opłaty eksplatacyjnej, tzw. service charge, ale media płatne są dodatkowo.

  1. Koszt zużycia mediów
  2. Obsługa techniczna
  3. Zarządzanie nieruchomością
  4. Utrzymanie czystości na powierzchniach wspólnych
  5. Ochrona i recepcja
  6. Koszty ubezpieczenia
  7. Podatek od nieruchomości
  8. Użytkowanie wieczyste
  9. Wywóz odpadów
  10. Pozostałe koszty

Opłaty za media

Opłaty za media stanowią ponad 1/3 kosztów eksploatacyjnych. Składają się na nie koszty zakupu i dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej lub paliwa (gazowego) oraz zużycia wody i odprowadzania ścieków. Najwyższy koszt w tej grupie stanowią koszty energii elektrycznej, które rosną z roku na rok zarówno z uwagi na wzrost cen zakupu energii, jak i na wzrost zapotrzebowania i ilości urządzeń oraz systemów korzystających z elektryczności. Sukcesywnie wzrastają także corocznie koszty energii cieplnej/gazu oraz koszty wody i ścieków.

Obecnie, w większości budynków komercyjnych powierzchnie są opomiarowane. Jednakże w sytuacji, gdy najemcy nie mają osobnych liczników, media powinny być rozliczane na podstawie uzgodnień zawartych w umowie najmu. W takiej sytuacji stosuje się zwykle dwa sposoby – ryczałt lub proporcje. W przypadku ryczałtu najemca w określonych odstępach czasu płaci stałą kwotę. W przypadku zastosowania proporcji, płaci za zużycie proporcjonalnie do zajmowanej przez siebie powierzchni. Wówczas kwoty opłat są różne w zależności od poziomu mediów w danym przedziale czasowym. 

Jeśli rozważasz zmianę biura i chcesz poznać ofertę rynkową, zapraszamy do kontaktu:

Łukasz Latoszek
Negotiator
+48 503 809 532
e-mail: lukasz.latoszek@pl.knightfrank.com