local_offer Dane rynkowe schedule Ten artykuł przeczytasz w 3 minuty

Za sprawą znaczącego wolumenu nowej podaży dostarczonej na warszawski rynek w I połowie 2021 roku, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej osiągnęły poziom niemal 6,1 mln m2. W tym okresie pozwolenie na użytkowanie otrzymało 10 budynków biurowych o łącznej powierzchni ok. 226.000 m2. Warto podkreślić, że 67% tej powierzchni znajdowało się w jedynie 3 budynkach. Na tej liście znalazły się: Skyliner (48.500 m2, Karimpol Polska), ostatni etap kompleksu Generation Park – budynek Y (44.200 m2, Skanska Property Poland) oraz Warsaw UNIT (56.400 m2, Ghelamco). Wszystkie trzy inwestycje znajdują się w okolicy Ronda Daszyńskiego i dzięki nim zasoby biurowe tego obszaru wynoszą już niemal 675.000 m2.

Projekty rozpoczęte jeszcze przed pandemią realizowane są bez opóźnień, natomiast wiele decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji pozostaje wstrzymanych do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców. Obecnie wolumen projektów biurowych na etapie realizacji jest najniższy od dekady – 360.000 m2. Ponad 1/3 tej powierzchni ma zostać zrealizowana jeszcze w tym roku i jeśli deweloperzy nie napotkają przeszkód i zakończą budowy zgodnie z planem, tegoroczna nowa podaż będzie drugim po 2016 roku najwyższym wynikiem w historii warszawskiego rynku biurowego. W centralnych strefach biznesowych zlokalizowane jest ponad 75% podaży w budowie, co nie zaskakuje biorąc pod uwagę fakt, że to tam powstają obecnie największe wieże biurowe, m.in. najwyższa w Unii Europejskiej Varso Tower (68.600 m2, HB Reavis), połączona z metrem Skysawa (34.200 m2, Polski Holding Nieruchomości).

W II kwartale 2021 roku podpisano umowy najmu około 140.000 m2 i aktywność najemców odnotowana w II kwartale 2021 roku przewyższyła tę z pierwszych trzech miesięcy roku. Łączny wolumen o wartości 250.000 m2 pozostaje jednak najniższym półrocznym wynikiem po stronie popytu od 10 lat. Największym zainteresowaniem najemców w I połowie 2021 roku cieszyły się strefy centralne – COB oraz okolice Ronda Daszyńskiego, gdzie wynajęto odpowiednio 60.000 m2 i 52.000 m2. Trzeci pod względem wolumenu był Służewiec (niemal 35.000 m2).

Niemal połowę półrocznego wolumenu stanowiły nowe umowy najmu oraz ekspansje (49%), niemniej jednak zdecydowanie spadło zainteresowanie najemców projektami w budowie – udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 11%. Na rynku biurowym w Warszawie nadal obserwowana jest natomiast większa niż przed pandemią skłonność najemców do renegocjacji kontraktów. Przedłużenia istniejących umów stanowiły ponad 40% wolumenu wynajętej powierzchni w I połowie 2021 roku.

Wyraźny spadek aktywności najemców oraz wysoka podaż nowej powierzchni, która w momencie oddania do użytku była wynajęta w zaledwie 55%, przełożyły się na dalszy wzrost współczynnika pustostanów. Po dwóch latach utrzymywania się na poziomie poniżej 10%, na koniec II kwartału 2021 roku wyniósł 12,5%. W ciągu kwartału wzrost współczynnika pustostanów w Warszawie wzrósł o 1,1 pp., natomiast w ciągu roku, tj. w porównaniu z II kw. 2020 – aż o 4,6 pp. Powyższy współczynnik pustostanów przekłada się na niemal 760.000 powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz, z czego niemal 110.000 m2 znajduje się w inwestycjach oddanych do użytku w I i II kwartale 2021 roku. Należy pamiętać, że faktyczny wolumen powierzchni na wynajem jest wyższy, ponieważ na rynku dostępna jest także powierzchnia oferowana do wynajęcia w ramach podnajmu.

Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie, jednak na początku 2021 roku odnotowano już niewielkie korekty, najczęściej w wysokości ok. 0,5 EUR, głównie w projektach w centralnych lokalizacjach. Powierzchnia w Centralnym Obszarze Biznesu oferowana jest za 20-25 EUR/m /miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki wahały się od 15 do 22 EUR/m2/miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m2/miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii COVID-19 chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.

Więcej informacji o potencjale Warszawy można znaleźć w pełnym raporcie z serii Siła Miast na stronie: https://raporty.knightfrank.com.pl/silamiast_h12021